Новости

АРЕНДА И ВИРУС: советы арендодателям....

В аспекте опубликованных ранее материалов, хотим сразу расставить все точки на i. На территории Российской Федерации до сих нет понимания, как называть происходящие события с точки зрения закона.


Самый главный вопрос, на который до сих пор нет четкого ответа - какой правовой статус у нашего «карантина» - ЧС, форс-мажор или что-то другое?


Поэтому на текущий момент автоматически от оплаты аренды никто никого не освобождает. В каждом конкретном случае необходимо обсудить этот вопрос с арендодателем.


Итак, по порядку:


Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.


Здесь важно - ограничил арендодатель доступ к своим помещениям или нет. В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора. Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку. Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.


Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора. Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.


Второй вариант, если АРЕНДОДАТЕЛЬ ДОСТУП К ПОМЕЩЕНИЯМ ОГРАНИЧИЛ. Закрытие объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя, скорее всего, будет признано ограничением доступа к арендованным помещениям. В этом случае арендатор не только может претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и окажется вправе требовать от арендодателя компенсации своих убытков.


Поэтому очень важно для арендодателя, чтобы освободить себя от ответственности, - собрать доказательства, что основанием для закрытия помещений и неисполнения договора аренды стали обстоятельства непреодолимой силы в виде распространения COVID-19.


Другие последствия будут при закрытии арендуемых помещений по решению органов государственной власти в связи с форс-мажором. В данном случае арендодатель не будет нести ответственности в виде возмещения убытков арендаторам или иных санкций, предусмотренных договором.


А ЧТО ПРОИЗОЙДЕТ, ЕСЛИ АРЕНДАТОР САМОСТОЯТЕЛЬНО ПРИОСТАНОВИТ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ?


Как было сказано выше, само по себе приостановление деятельности арендатором в помещениях ввиду признания эпидемии/пандемии форс-мажором не может являться безусловным основанием для невнесения арендной платы по договору.


Если в договоре аренды прямо не указано, что арендатор освобождается от исполнения обязательств при наступлении форс-мажора, он будет обязан продолжать платить арендную плату даже за период неиспользования помещений.


Кроме того, некоторые договоры аренды содержат положения, согласно которым за неиспользование помещений или неведение деятельности арендатором в помещениях предусмотрена договорная ответственность в виде уплаты неустойки. 


Резюмируя все вышесказанное, хотим отметить, что арендодатели должны крайне гибко подходить к поиску выхода из сложившейся ситуации. Арендаторы-банкроты никому не нужны. Самый оптимальный и компромиссный вариант: арендные каникулы на время карантина, а после «вшить» образовавшуюся задолженность в новую арендную ставку на протяжении согласованного с арендатором времени. Тогда вы получите все, что полагается вам по закону и поможете бизнесу не потонуть в ближайшее время.

 

Но и арендаторам надо помнить, что тяжело сейчас абсолютно всем и арендодатели не исключение. Хоть ст.19 ФЗ №98 от 01.04.2020г. предусматривает отсрочку по аренде абсолютно для всех арендаторов, в т.ч. для тех, чья деятельность на время эпидемии не приостанавливается, мы призываем компании, продолжающие работать и пользоваться арендуемыми помещениями, относиться по-партнёрски к своим арендодателям и не пытаться получить дополнительные выгоды из сложившейся кризисной ситуации.

Санкт-Петербургская коллегия адвокатов Курбалов и Партнеры Контакты:
Адрес: Невский пр. 30, офис 4/1 Санкт-Петербург,
Телефон:+7 (812) 907-85-83, Электронная почта: info@kurbalov.ru Курбалов
АЛИМЕНТНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА НА ДЕТЕЙ В УСЛОВИЯХ ПАНДЕМИИ КОРОНАВИРУСА...
COVID-19

В столь непростой для России период, задача юристов состоит в том, чтобы объяснять гражданам и организациям, как данные обстоятельства скажутся на их обязательствах. Юристы и адвокаты коллегии адвокатов «Курбалов и партнеры» готовы оказать Вам правовую поддержку и разобрать конкретную ситуацию, если у Вас будет соответствующая потребность.

Конечно, судебная практика еще не сталкивалась с форс-мажором такого масштаба, и по какому пути пойдут суды сказать не может никто. Однако уже сейчас можно спрогнозировать потенциальные судебные споры, которые возникнут (или уже возникли) в связи с принятыми государством мерами по борьбе с распространением коронавирусной инфекции COVID-19.

В данной статье мы разберем наиболее популярные вопросы, связанные с алиментными обязательствами на детей. Для начала необходимо определить, как текущая ситуация повлияла и на плательщиков, и на получателей алиментов. Алиментные обязательства на детей (гл.13 СК РФ) являются безусловными. Иными словами, данные обязательства не будут приостановлены независимо от того, что в настоящее время плательщик алиментов (как правило, отец ребенка) не получает доход (как по субъективным, так и по объективным причинам). В дальнейшем мать ребенка сможет как в досудебном, так и в судебном порядке требовать взыскания образовавшейся задолженности. Истицам по таким делам необходимо ссылаться на необходимость материальной поддержки ребенка несмотря на возникшие форс-мажорные обстоятельства. Необходимо доказывать суду, что интересы несовершеннолетнего ребенка, несмотря на установленный баланс равенства сторон (плательщика и получателя алиментов), имеют объективный приоритет.

Расчет задолженности производит судебный пристав-исполнитель (ст.113 СК РФ). Если же алименты взыскиваются по нотариальному соглашению, а не по судебному решению, для определения размера задолженности необходимо обратиться в ФССП по месту жительства ответчика с заявлением о возбуждении исполнительного производства и об определении размера задолженности. Полученное от судебного пристава-исполнителя постановление будет являться письменным доказательством, которое будет необходимо предоставить в суд.

Однако, необходимо помнить про ч.2 ст.114 СК РФ, которая позволяет суду по иску плательщика алиментов освободить его полностью или частично от уплаты задолженности по алиментам и (или) задолженности по уплате неустойки за несвоевременную уплату алиментов, если будет установлено, что неуплата алиментов и (или) неустойки за несвоевременную уплату алиментов имела место в связи с болезнью этого лица или по другим уважительным причинам и его материальное и семейное положение не дает возможности погасить образовавшуюся задолженность по алиментам и (или) задолженность по уплате неустойки за несвоевременную уплату алиментов.

Таким образом, если плательщик алиментов докажет, что не получал дохода или был уволен в период так называемого «режима чрезвычайной готовности» (каждый регион устанавливает отдельно, но первый нормативный акт об этом – Указ Президента РФ от 25.03.2020 года №206), суд освободит его ответственности за несвоевременное исполнение своих обязательств (уплаты неустойки или убытков), т.к. в его действиях отсутствует вина (ст.115 СК РФ). Освободит ли суд данное лицо от ответственности от уплаты задолженности по алиментам? На данный момент трудно ответить на этот вопрос, т.к. судебная практика еще не сформирована. Но можно с уверенностью сказать, что плательщику алиментов, если он действительно действует добросовестно и по объективным причинам лишился дохода в указанный период, необходимо будет доказывать причинно-следственную связь между введенными государством мерами и своим положением (например, копия трудовой книжки с отметкой об увольнении, приказ работодателя об уходе в отпуск без содержания, если удастся доказать принудительность написания данного заявления, иные документы от работодателя, позволяющие установить отсутствие дохода в текущем месяце или его существенное снижение).

Тот факт, что пандемия коронафируса признана форс-мажором на официальном уровне (в т.ч. государственными органами, такими как Торгово-промышленная палата), само по себе не освобождает плательщика алиментов от их уплаты. Соответственно, нецелесообразно ставить вопрос о лишении в дальнейшем этого лица родительских прав, если в основу иска будет положено постановление судебного пристава-исполнителя о задолженности по алиментам в тот период, когда плательщик объективно не мог помогать своему ребенку. Полагаем, что в данном случае суды будут принимать позицию ответчиков, поскольку вина в их действиях здесь будет отсутствовать, а это является необходимым условием для удовлетворения данного требования. Однако, в каждой конкретной ситуации предстоит разбираться более детально.

Необходимо также отметить, что плательщики алиментов будут вправе требовать изменения ранее установленного размера алиментов (ч.1 ст.119 СК РФ) при доказанности вышеописанных обстоятельств. Суды, вероятнее всего, будут пытаться найти компромисс между интересами плательщика алиментов и интересами ребенка.

В заключении мы хотели бы призвать Вас к попытке досудебного урегулирования спора, поскольку это позволит сэкономить Вам драгоценное время, нервы и денежные средства. Все оказались в трудной финансовой ситуации, поэтому после окончания установленного «режима повышенной готовности» мы бы рекомендовали Вам сесть за стол переговоров и только в том случае, если общий язык найти не удается, после этого обращаться за судебной защитой.

Если Вам потребуется консультация наших юристов и адвокатов по семейным делам, мы будем рады помочь Вам, применив весь накопленный нами опыт в Ваших интересах!
Санкт-Петербургская коллегия адвокатов Курбалов и Партнеры Контакты:
Адрес: Невский пр. 30, офис 4/1 Санкт-Петербург,
Телефон:+7 (812) 907-85-83, Электронная почта: info@kurbalov.ru Курбалов
Алгоритм написания письма арендатора арендодателю о снижении арендной платы в связи с Covid-19...
Все сейчас в сложной ситуации, арендованная недвижимость есть, обязанность платить за нее есть, а использовать ее невозможно.

В таких обстоятельствах нужно писать письма Арендодателю. В том как их написать, с чего начать и чем продолжить, надеюсь, вам поможет следующий алгоритм:  

1. Обозначьте ваши правоотношения. Проще говоря, укажите на заключенный между вами договор – наименование, дату, номер.  

2. Пропишите обязанности сторон договора аренды: у Арендатора – платить, а у Арендодателя предоставлять имущество. Можете сослаться на условия договора или на статью Гражданского кодекса Российской Федерации. 

3. Укажите, что позволяет Арендатору требовать уменьшение арендной платы. Это могут быть: - условия договора аренды, по которым, если Арендатор лишен не по своей вине возможности пользоваться арендованным помещением, начисление арендной платы приостанавливается или арендная плата пересчитывается (редко, но такие условия встречаются); - п.4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились; - п.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в соответствие с которым Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.  

4. Укажите, какие обстоятельства мешают вам использовать арендуемое помещение: 

4.1.Укажите нормативно-правовой акт, согласно которому на территории вашего субъекта введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;  

4.2.Опишите, какие ограничительные меры прописаны в данном документе для бизнеса и граждан. Эти меры прописаны словами: запретить, приостановить, обязать. В том числе не забудьте о тех запретах, которые обязывают граждан (а значит и ваших сотрудников) не покидать место проживания. Здесь же сошлитесь на пункт данного нормативно-правового акта, в котором распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством; 

4.3.Укажите, что Указами Президента Российской Федерации № 206 и № 239 от 25 марта 2020 года и 02 апреля 2020 года соответственно, было постановлено установить с 30 марта по 3 апреля 2020 года и с 4 апреля по 30 апреля 2020 года включительно нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы; 

4.4.Пропишите, на какие организации эти запреты не распространяются; 

4.5.Определите, какая ответственность согласно статье 20.6.1 КоАП РФ ожидает организации, предпринимателей и граждан за неисполнение требований вышеуказанных нормативно-правовых актов. 

5. Самое главное. Опишите деятельность вашей организации через призму запретов: например, у вас имеется очное присутствие граждан на объекте аренды, вы точка общепита, розничной торговли, вы площадка для организации массовых мероприятий и т.д. 

 6. Сообщите Арендодателю, что вы не являетесь организацией/предприятием, на которые запреты не распространяются. 

7. Дальше сделайте первый вывод о том, что ваша организация и ее сотрудники в полном составе не имеют право покидать места своего проживания (пребывания), а, следовательно, не имеют право приезжать в место работы и использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением и целями аренды. Это грозит всем административной ответственностью.  

8. Сделайте второй вывод о том, что все вышеуказанное означает наличие у вас права требовать уменьшения арендной платы согласно тем документам, о которых мы писали в п.3 алгоритма.  

9. Факультативно можете описать сложную финансовую ситуацию, в которой вы находитесь из-за невозможности использовать арендованное помещение, а также из-за того, что и ваши клиенты не имеют право покидать места проживания (клиенты – физические лица) или приостановили свою деятельность (клиенты — юридические лица). Помните, что арендодатель тоже живет сейчас в условиях внезапного кризиса, а значит постарайтесь все же смягчить ваше требование, — вам еще вместе бизнес поднимать. : ). 

 10. Предложите Арендодателю срок и размер снижения, которые вы считаете разумными в данной ситуации.  

11. Сообщите, что вы очень надеетесь на понимание его как партнера, выразите надежду на скорейшую нормализацию ситуации и возвращение к продуктивной работе. Предложите заключить дополнительное соглашение. 

12. Прикрепите к письму проект дополнительного соглашения о временном уменьшении арендной платы за пользование помещением. Направьте вашему Арендодателю. 

Послесловие: Если Арендодатель упирается, а вы не хотите принуждать его заключить соглашение в судебном порядке, направьте повторно письмо и предложите отсрочку уплаты арендной платы. Право требовать заключить соглашение об отсрочке платы за аренду предусмотрено в п. 1. ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». 

 Удачи всем!
Санкт-Петербургская коллегия адвокатов Курбалов и Партнеры Контакты:
Адрес: Невский пр. 30, офис 4/1 Санкт-Петербург,
Телефон:+7 (812) 907-85-83, Электронная почта: info@kurbalov.ru Курбалов
КОРОНАВИРУС И ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ: ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ И АРЕНДОДАТЕЛЕЙ...
COVID-19

1. Должен ли арендатор вносить арендную плату за то время, пока он не может работать? 

• п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ: Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

• п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) говорится: Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам <...> 

• Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением. 

ИТОГО: невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

• Более подробно эта позиция раскрывается в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ №302-ЭС14-735 от 29.01.2015 

• Данная правовая позиция является солидарной позицией нескольких судебных коллегий Верховного Суда РФ. Так, она была подтверждена в 2017 году и Судебной коллегией по гражданским делам в ее Определении №89-КГ16-7, которое включено в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) (п. 5 практики Судебной коллегии по гражданским делам). 

2. Какие новые правила предусмотрены Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» №98-ФЗ от 1 апреля 2020 года? 

Арендным отношениям посвящена статья 19 закона, которая содержит три правила: 
• отсрочка арендных платежей за 2020 год, 
• возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года, 
• право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. 

3. Воздействие форс-мажора на арендные отношения 

Эпидемии и пандемии и связанные с ними ограничительные меры действительно являются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). 

4. Возможность расторжения или изменения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, может являться основанием для его изменения или расторжения в судебном порядке (ст. 451 ГК РФ). Положения п. 4 ст. 614 ГК РФ и п. 3 ст. 19 Федерального закона №98-ФЗ, о которых сказано выше (пункты 1 и 2 настоящей справки соответственно), являются частным случаем изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В остальных случаях существенное изменение обстоятельств, как правило, приводит к расторжению договора, а не к его изменению; изменение договора в этом случае рассматривается как исключительная мера, когда расторжение противоречит публичным интересам или существенно повредит сторонам.
Санкт-Петербургская коллегия адвокатов Курбалов и Партнеры Контакты:
Адрес: Невский пр. 30, офис 4/1 Санкт-Петербург,
Телефон:+7 (812) 907-85-83, Электронная почта: info@kurbalov.ru Курбалов
COVID-19: Горячая линия | Помощь российским предпринимателям... Мы все переживаем события, которые изменят мир. За считаные дни COVID-19 уже поменял нашу жизнь. Российский бизнес и общество в целом столкнулись с беспрецедентно экстремальными условиями. 

Это первый кризис, в котором юридические компании почувствовали себя так же плохо, как и их клиенты: закрыты все суды, а большинство государственных органов прекратили работу с посетителями. 

В связи с этим, мы начинаем оказывать помощь компаниям, оказавшимся в трудных условиях в связи с развитием эпидемии коронавируса COVID-19. Мы планируем оперативно реагировать на изменения обстановки и выкладывать здесь новые материалы и информацию, которые помогут пережить вам этот тяжелый период. 

Если вы предприниматель и попали в трудную ситуацию из-за развития эпидемии коронавируса в России и в мире, то вы можете обратится к нам, и мы постараемся вам помочь.
Санкт-Петербургская коллегия адвокатов Курбалов и Партнеры Контакты:
Адрес: Невский пр. 30, офис 4/1 Санкт-Петербург,
Телефон:+7 (812) 907-85-83, Электронная почта: info@kurbalov.ru Курбалов
Адвокатами коллегии ведется постоянная досудебная работа в интересах клиентов по возврату арендной п... Адвокатами и юристами коллегии адвокатов «Курбалов и Партнеры» в рамках дистанционной работы, в условиях карантина, ведется постоянная досудебная работа (подготовка и направление претензий) в интересах юридических и физических лиц по возврату незаконно начисленной арендной платы за период вынужденного закрытия магазинов и иных коммерческих помещений (признание форс-мажором, в связи с объявленной Всемирной организацией здравоохранения пандемией из-за вспышки новой короновирусной инфекции COVID-2019).
Санкт-Петербургская коллегия адвокатов Курбалов и Партнеры Контакты:
Адрес: Невский пр. 30, офис 4/1 Санкт-Петербург,
Телефон:+7 (812) 907-85-83, Электронная почта: info@kurbalov.ru Курбалов
19 - 24 из 159
Начало | Пред. | 2 3 4 5 6 | След. | Конец Все
Мы поможем вам!
Оставьте заявку и мы перезвоним вам в ближайшее время
person
phone
Мы поможем вам!
Оставьте заявку и мы перезвоним вам в ближайшее время
person
phone
mail

Мы поможем вам!
Оставьте заявку и мы перезвоним вам в ближайшее время
person
phone
Мы поможем вам!
Оставьте заявку и мы перезвоним вам в ближайшее время
person
phone
Консультация ведущего адвоката в ПОДАРОК
person
phone

Спасибо!
Ваша заявка успешно отправлена!